南昌郑州西安楼市调研城市内部及城市之间冷

我们于11月17-20日对重点房企在南昌、郑州和西安的城市公司进行了访谈，并调研了典型楼盘和购物中心。

销售端整体边际降温，去化率小降，城市内部及城市之间冷热不均。

我们到访的城市年初至今新房成交量均呈现出冲高后再回落走势，体现为4~5月出现疫情后需求集中释放，6~8月成交量环比下滑，9~10月开发商集中推盘带动成交量环比小幅回升，但去化率较6~8月边际下降3~5个百分点。

城市内部不同区域销售冷热不均，主城区热销板块去化速度快，热门楼盘需摇号，一二手房价倒挂普遍存在；但部分郊县新区市场供大于求，平均去化率低于主城区10个百分点，分销带客依赖度高，佣金率达4%~5%（主城区1%~2%）。

不同城市市场亦出现明显分化，当前西安商品住宅（取证未售口径）库存去化月数不到4个月，南昌和郑州分别为7.4个月和13.3个月；年初至今，西安新推楼盘首日平均去化率达70%以上，南昌为60%~70%，郑州则为30%~50%。

热点区域土地市场竞争仍激烈，招拍挂利润空间收窄。

由于城市库存水平不高，南昌和西安1~10月宅地供应及成交量均较去年同期增长；相反郑州则分别同比下降47%和38%。土储不足或希望战略性布局的房企拿地意愿强烈，致热点区域土拍竞争激烈，如郑州经开区多数地块触发熔断、西安高新CID区域高溢价率地块频出。

各城市限价*策仍严格，南昌新出让地块均执行“三限房”*策（限房价、限转让、限对象），对精装标准也有限制要求；西安严格执行参考可比项目定备案价的规定。

当前房企估算利润率较高的土地多为往年取得的城改地或产业用地，若以净利润率10%以上的标准补地几乎无法拿到符合要求的地块，个别项目仅能实现盈亏平衡。

红线之下房企更重回款，按揭额度季节性紧张但对放款影响有限。

“三条红线”*策出台后，一线城市公司反馈个别房企通过降价、调整产品类型、精装改毛坯等手段促进销售，对于去化及回款速度要求更严；土地市场暂未出现明显降温或流拍现象，开工进度和竣工周期按照工程排期进行，暂未出现明显变化。

临近年末，银行按揭额度出现季节性紧张，但商业贷款放款速度未受到明显影响，半个月至一个月内均能实现放款，边际变化不大。

购物中心经营数据基本转正，未来增长仍可期。

我们走访的四家购物中心反馈，今年初受疫情影响商场掉铺严重，空置率时接近10%，体验式业态受影响。当前客流量已恢复至去年同期的80%~85%，10月单月的零售额及租金收入增速已转正。

项目人员反馈疫情可能影响商场全年租金收入的5%~10%，导致商场难以调升租金并推迟新商场开业进度，但预计明年零售额、租金收入和NOI等指标仍有望回归正常增长通道。

估值与建议

考虑到当前销售保持韧性，土拍热度延续，投资者对*策端的担忧情绪已充分计入低估值，同时*策实际运行将存在预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，建议投资者积极把握当前估值点位的低吸机会。

重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头。

风险

房地产调控*策进一步收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工结转不及预期。

来源：中金公司研究部年11月22日已经发布的《南昌-郑州-西安调研：楼市、地市冷热不均，红线之下更重回款》

分析员张宇S4

联系人孙静曦S4

联系人成琪然S8

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