今天这个选题，憋在心里有相当长的一段时间
一直在犹豫，要不要写出来
因为注定会得罪一些人
转念一想
咱大V号，至今为止推介过的豪宅
最豪不过复地东湖国际
浑身的草根范，也没太所谓了
纯属一家之言、就事论事
不当之处，各位包涵
今天老秦没有标题*
真的就是觉得武汉的豪宅策划这块，有些不恰当的地方
开聊
01
房产策划是干嘛的
不怕丢人，尽管天天跟策划打交道
要问策划究竟是干嘛的，我还真说不出个来
曾经看过一本书
介绍房产策划的工作，简单点说，就是把人弄到现场来
然后销售经理又是干嘛的
就是把进到现场的人，“杀”掉的，杀就是成交的意思
这里面有一个转换率
策划弄进来个人，销售杀掉3个，转换率就是3%
理论上来说
当转换率恒定后，策划弄进来的人越多，卖的房子也就越多
插嘴一句，营销总监就是统管策划与销售的
于是，顾名思义
豪宅策划，就是帮豪宅弄人进来看房的人
怎么弄人呢，手段包括
投安居客、房天下
找自媒体大V写文章
做现场SP公关活动
样板间、示范区包装
围挡画面设计
宣传物料制作
制定促销活动
换句话说
您没有亲自踏进营销中心之前，感知到项目的一切伟岸身形
都是策划干的事
0
何又谓豪宅
大部分人，划了一道“ ”
武汉这个行情——3.5万元/平
超过了，就是豪宅
对也不对
我倒觉得
同一个片区内，卖得比周边贵个元/平以上的项目
就是豪宅
举两个例子
古田的华润翡翠中心，比同片区的美好香域花境价格高元/平以上
她就是这个板块的豪宅
汉阳滨江的金茂府，比同一条江的电建贵5元/平以上
她就是这个板块的豪宅
顶着这样的豪宅划分维度，下面老秦说的这个例子
范围就会非常的大，不至于对号入座
端午节之前，我幸运的约见了一个豪宅策划
被DISS得遍体鳞伤
有理没理，我都得听进去
业务员出身的我，一直认为
我们不是去参加辩论赛的，是去洽谈合作的
她有几个观点，容我捋一下
原住民不重要
我们就不是卖给刚需的
这杠杠的品质，客户不懂
销售员底气不足
我们就是片区最牛的，贵个三五千，正常
前任销控没做好，好卖的都卖了，现在都是硬骨头
当然，还有无可争议的一点
你们这个号，不太符合我们的调性
……
她的气场
散发着我很牛、你为什么不买、不怪我的味道
大家不要误会，我不是说她不对
想要卖东西，特别是贵的东西，自信是 步的
只是极度自信与自负，就是一墙之隔的事儿
这样的心态，决定着这个她所操盘的这个豪宅，对外释放的一切元素
都是特别主观的
比如，请郎咸平来背一篇经济论文、弄一场法拉利车友会、请乐队来开个摇滚演唱会
这些输出，好不好
好
客户喜不喜欢
不一定
为什么要办
策划喜欢
这样不匹配的结果就是
的确会吸引到一波客来，但就不是豪宅的客
转换率持续降低的结果，置业顾问的接客热情会降低
又会作用于成交，变成恶性循环
03
细心的各位，不知道有没有发现
如今的豪宅策划，有一个越来越明显的趋势——
年轻化
一水美貌与智慧并重，英雄与侠义的化身
这一点，得益于各大主流房企实行的“管培生”计划
在房市大干快上的那几年，财大气粗的房企
疯狂抢地、疯狂抢人
名校一毕业，就能拿到至少15万的年薪
好周期里，出点成绩不难
立马晋升项目经理，独立操刀几十亿货值的大盘
二十六七岁，底薪加上奖金，年收入能过50万
这样的人，是有资本骄傲的
同时，个性也是张扬的
这本没错，社会的进步，需要多元文化的碰撞
花3元买双AJ，是对篮球的情怀
花元买块华为手表，彰显自己科技范
华而不实的东西，可以有
但 不能豪宅
谁去花个小一千万，买一个大玩具
这个人，只会出现在年轻人沉迷的韩剧之中
欧巴欧尼，花痴一地
老秦，38岁
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